Pobyt w DPS a mieszkanie własnościowe - co dzieje się z mieszkaniem seniora?

Mieszkanie seniora po przeprowadzce do DPSSenior przeprowadza się do domu pomocy społecznej, ale pozostaje właścicielem mieszkania. Co dzieje się wtedy z lokalem? Czy gmina może go przejąć, czy trzeba go sprzedać, aby zapłacić za DPS, a może mieszkanie można wynająć albo pozostawić puste? Sam pobyt w domu pomocy społecznej nie pozbawia seniora własności nieruchomości. Mieszkanie nadal należy do niego i może pozostać puste, zostać wynajęte albo - jeśli właściciel tego chce i może skutecznie podjąć taką decyzję - sprzedane. Trzeba jednak oddzielić własność mieszkania od dochodów, które może ono przynosić, ponieważ te mogą już mieć znaczenie przy ustalaniu odpłatności.

Mieszkanie nie jest miesięcznym dochodem seniora. Można być właścicielem lokalu wartego kilkaset tysięcy złotych i jednocześnie dysponować wyłącznie niewielką emeryturą. Inaczej wygląda sytuacja, gdy mieszkanie zaczyna przynosić pieniądze - na przykład zostaje wynajęte.

Czy DPS zabiera mieszkanie seniora?

Nie. Umieszczenie osoby w domu pomocy społecznej nie powoduje przeniesienia własności jej mieszkania na DPS, gminę ani Skarb Państwa.

Jeżeli senior był właścicielem lokalu przed przeprowadzką, nadal nim pozostaje. Nie dochodzi do żadnego automatycznego wykreślenia go z księgi wieczystej, przepisania mieszkania na gminę ani ustanowienia nowego właściciela tylko dlatego, że koszty pobytu w DPS są wyższe niż jego emerytura.

Zasady odpłatności za pobyt w DPS są skonstruowane inaczej. Mieszkaniec ponosi opłatę w wysokości nie większej niż 70% swojego dochodu. Jeżeli kwota ta nie pokrywa pełnego kosztu pobytu, w dalszej kolejności mogą uczestniczyć osoby wskazane w ustawie, a następnie gmina.

Senior trafia do DPS. Co z mieszkaniem?

Może nadal pozostać jego własnością. Senior nie musi go przepisywać na rodzinę, sprzedawać gminie ani przekazywać domowi pomocy społecznej.

Jeżeli lokal pozostanie pusty, będzie po prostu nadal częścią jego majątku - wraz z wszystkimi kosztami jego utrzymania.

Trzy scenariusze: puste mieszkanie, wynajem albo sprzedaż

Po przeprowadzce seniora do DPS mieszkanie najczęściej znajduje się w jednej z trzech sytuacji. W każdej skutki są inne.

Co dzieje się z mieszkaniem? Czy senior pozostaje właścicielem? Co może mieć znaczenie dla odpłatności?
stoi puste tak samo posiadanie lokalu nie daje miesięcznego przychodu
jest wynajmowane tak czynsz otrzymywany od najemcy może wpływać na dochód
zostaje sprzedane nie - własność przechodzi na kupującego uzyskana kwota wymaga odrębnej oceny według zasad dotyczących dochodu

Senior zostawia mieszkanie puste

Najprostszy przypadek występuje wtedy, gdy senior przeprowadza się do DPS, ale z mieszkaniem nic nie robi. Lokal pozostaje zamknięty i czeka na ewentualny powrót, decyzję właściciela albo późniejsze uporządkowanie sytuacji przez rodzinę.

Sam fakt, że osoba posiada mieszkanie o wartości 300 tys., 500 tys. czy nawet miliona złotych, nie oznacza automatycznie, że wartość tej nieruchomości jest co miesiąc doliczana do dochodu mieszkańca DPS.

Trzeba jednak pamiętać, że w postępowaniach z zakresu pomocy społecznej może być ustalana również sytuacja majątkowa osoby. Nie jest to jednak równoznaczne z obowiązkiem sprzedaży nieruchomości.

Przykład: pani Anna ma własne mieszkanie i emeryturę. Po przeprowadzce do DPS lokal pozostaje zamknięty. Pani Anna nadal jest jego właścicielką. Przy ustalaniu jej odpłatności nie dzieli się wartości mieszkania na miesięczne części i nie dolicza ich do emerytury.

Co się dzieje, gdy mieszkanie zostanie wynajęte?

Sytuacja zmienia się, gdy nieruchomość zaczyna przynosić pieniądze. Senior pozostaje właścicielem mieszkania, ale otrzymuje od najemcy czynsz.

Ustawa o pomocy społecznej posługuje się szeroką definicją dochodu - co do zasady uwzględnia miesięczne przychody bez względu na źródło ich uzyskania, z wyjątkiem świadczeń i kwot wyraźnie wyłączonych przez ustawę.

Dlatego dochody uzyskiwane z wynajęcia mieszkania nie powinny być traktowane tak samo jak samo posiadanie nieruchomości. Lokal nadal należy do seniora, ale pieniądze otrzymywane z jego wynajmu mogą wpływać na wysokość dochodu przyjmowanego przy rozliczeniach związanych z pomocą społeczną.

Emerytura 3200 zł + 1800 zł z najmu to inna sytuacja niż sama emerytura 3200 zł.

Mieszkanie w obu przypadkach nadal należy do seniora, ale w drugim pojawia się dodatkowy przychód. Dlatego przed wynajęciem lokalu warto sprawdzić, jak zmiana dochodu wpłynie na aktualną odpłatność za DPS.

Czy przed pobytem w DPS trzeba sprzedać mieszkanie?

Nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą warunkiem przyjęcia do domu pomocy społecznej jest wcześniejsza sprzedaż własnego mieszkania.

Senior może więc zachować nieruchomość. Jeżeli jednak sam zdecyduje o jej sprzedaży, nie mamy już do czynienia wyłącznie z posiadaniem majątku - pojawia się określona kwota pieniędzy uzyskana w wyniku transakcji.

Ustawa o pomocy społecznej przewiduje szczególne zasady rozliczania dochodu jednorazowego. Jeżeli więc mieszkanie jest sprzedawane w okresie istotnym dla ustalania dochodu, nie warto z góry zakładać, że otrzymane pieniądze pozostaną bez znaczenia dla rozliczeń. Konkretny sposób ich uwzględnienia zależy od okoliczności i zasad określonych w ustawie.

To nie jest ten sam problem:

"Czy muszę sprzedać mieszkanie, żeby dostać się do DPS?" - co do zasady nie.

"Co się stanie z rozliczeniem, jeżeli mieszkanie sprzedam?" - wtedy trzeba już ocenić pieniądze uzyskane ze sprzedaży według przepisów dotyczących dochodu.

Kto może sprzedać mieszkanie, gdy senior jest ubezwłasnowolniony?

Sam pobyt w DPS nie odbiera właścicielowi prawa decydowania o mieszkaniu. Jeżeli senior ma pełną zdolność do czynności prawnych, może sam zdecydować, czy lokal zatrzymać, wynająć, sprzedać albo przekazać innej osobie.

Inaczej jest w przypadku osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej, dla której ustanowiono opiekuna. Do opieki nad taką osobą odpowiednio stosuje się przepisy dotyczące opieki nad małoletnim. Opiekun potrzebuje zezwolenia sądu opiekuńczego w ważniejszych sprawach dotyczących majątku osoby pozostającej pod opieką.

Sprzedaż mieszkania jest czynnością o bardzo dużym znaczeniu majątkowym. Opiekun nie może więc traktować nieruchomości podopiecznego tak, jakby była jego własnym majątkiem.

Pobyt w DPS i ubezwłasnowolnienie to dwie różne rzeczy. Osoba może mieszkać w DPS i nadal samodzielnie podejmować decyzje dotyczące swojego majątku. Rodzina nie uzyskuje prawa do sprzedaży jej mieszkania tylko dlatego, że senior nie mieszka już samodzielnie.

Czy rodzina może nadal mieszkać w lokalu seniora?

Może, jeżeli posiada do tego odpowiednią podstawę - przykładowo jest współwłaścicielem, ma prawo wynikające z umowy albo właściciel wyraził zgodę na korzystanie z lokalu.

Przeprowadzka właściciela do DPS nie powoduje automatycznego powstania prawa do mieszkania po stronie dzieci, wnuków czy rodzeństwa. Z drugiej strony nie oznacza również, że osoby, które legalnie tam mieszkają, muszą następnego dnia opuścić lokal.

Duże znaczenie ma więc dotychczasowy stan prawny: własność, współwłasność, umowa najmu, użyczenie, służebność mieszkania czy inne prawo do korzystania z nieruchomości.

Szczególną ostrożność warto zachować wtedy, gdy członek rodziny chce wynajmować mieszkanie osobom trzecim lub pobierać z niego czynsz. Sam fakt bycia dzieckiem właściciela nie daje prawa do samodzielnego dysponowania nieruchomością. Potrzebne jest odpowiednie umocowanie, np. pełnomocnictwo, albo inna podstawa prawna.

Kto płaci czynsz i pozostałe opłaty za puste mieszkanie?

Przeprowadzka do DPS nie powoduje zawieszenia kosztów związanych z nieruchomością. Jeżeli mieszkanie należy do seniora, nadal mogą pojawiać się m.in.:

  • opłaty należne wspólnocie albo spółdzielni,
  • podatek od nieruchomości, jeżeli występuje w danej sytuacji,
  • opłaty stałe za media,
  • ubezpieczenie mieszkania,
  • koszty napraw i utrzymania lokalu.

To jeden z praktycznych problemów związanych z pozostawieniem pustego mieszkania. Seniorowi po wniesieniu opłaty za DPS pozostaje część dochodu, ale przy wysokich kosztach utrzymania nieruchomości może być ona niewystarczająca.

Mieszkanie warte 500 000 zł nie zapłaci samo czynszu.

Jeżeli lokal stoi pusty, nadal trzeba regulować część opłat. Dlatego przy niewielkiej emeryturze problemem może być nie wartość mieszkania, lecz brak bieżących pieniędzy na jego utrzymanie. Właśnie wtedy rodzina często zaczyna rozważać wynajem albo sprzedaż.

Co dzieje się z mieszkaniem po śmierci mieszkańca DPS?

Jeżeli senior do końca życia pozostawał właścicielem mieszkania, nieruchomość wchodzi do spadku na zasadach ogólnych. Nie staje się własnością DPS tylko dlatego, że właściciel spędził tam ostatnie miesiące lub lata życia.

Kodeks cywilny przewiduje, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. O tym, kto odziedziczy mieszkanie, może decydować testament, a jeżeli go nie ma - zasady dziedziczenia ustawowego.

Przy dziedziczeniu należy oczywiście brać pod uwagę nie tylko aktywa, ale również ewentualne zobowiązania zmarłego. To jednak odrębna kwestia od samego faktu pobytu w domu pomocy społecznej.

Co warto uporządkować przed przeprowadzką do DPS?

Jeżeli stan seniora na to pozwala, nie warto pozostawiać sprawy mieszkania całkowicie bez decyzji. Nawet jeśli lokal ma pozostać pusty, dobrze ustalić, kto będzie mógł sprawdzać jego stan, odbierać korespondencję i reagować w razie awarii.

Przed przeprowadzką warto rozważyć:

  1. sprawdzenie aktualnych miesięcznych kosztów utrzymania mieszkania,
  2. ustalenie, czy lokal ma pozostać pusty, czy będzie wynajmowany,
  3. upoważnienie zaufanej osoby do załatwiania określonych spraw, jeśli senior chce udzielić pełnomocnictwa,
  4. spisanie stanów liczników i uporządkowanie umów dotyczących mediów,
  5. zabezpieczenie dokumentów dotyczących własności mieszkania,
  6. ustalenie, kto będzie regulował bieżące opłaty,
  7. przemyślenie kwestii testamentu, jeżeli właściciel chce sam zdecydować o przyszłym dziedziczeniu.

Najczęstszy błąd to założenie, że trzeba od razu coś zrobić z mieszkaniem.

Nie trzeba. Lokal może pozostać własnością seniora. Decyzja o wynajmie lub sprzedaży powinna wynikać przede wszystkim z jego sytuacji, kosztów utrzymania mieszkania, możliwości samodzielnego decydowania o majątku oraz tego, czy nieruchomość ma zostać zachowana dla przyszłych spadkobierców.

Źródła:

Komentarze